ĐIỂM TIN BẤT ĐỘNG SẢN SỐ 2/2024

Luật sửa đổi siết chặt phân lô bán nền

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt việc phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng 81 địa phương so với quy định hiện hành. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định chặt chẽ hơn việc chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản. Cụ thể, luật quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Trong khi đó, Luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. "Đây sẽ là công cụ ngăn chặn tình trạng 'bong bóng' bất động sản, đầu cơ, đẩy giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường", Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhận định. (Xem chi tiết tại đây).

Thủ tướng yêu cầu đơn giản thủ tục đất đai, tín dụng

Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa có chỉ thị tiếp tục cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính phục vụ người dân, doanh nghiệp. Tại chỉ thị, Thủ tướng đánh giá nhiều quy định, thủ tục hành chính chồng chéo, mâu thuẫn, qua nhiều tầng nấc, khâu trung gian. Trong khi, việc cắt giảm, gỡ vướng cho doanh nghiệp, người dân hạn chế, tại một số cơ quan vẫn còn nhũng nhiễu, tiêu cực. Thủ tướng yêu cầu các bộ ngành rà soát, đề xuất phương án cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhất là trong lĩnh vực đất đai, nhà ở xã hội, tín dụng, tài nguyên khoáng sản, giấy phép liên quan đến hoạt động kinh doanh. Các bộ ngành phải có báo cáo Văn phòng Chính phủ về việc này chậm nhất trong tháng 5, để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng. (Xem chi tiết tại đây).

Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, việc giải quyết hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ như thế nào?

Hồ sơ địa chính dạng giấy đã xây dựng trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng để phục vụ cho công tác quản lý đất đai và phải được số hóa trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024. Hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận nhưng đến ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì tiếp tục giải quyết thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trường hợp người sử dụng đất đề nghị thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Luật Đất đai 2024. (Xem chi tiết tại đây).

12 đối tượng đủ điều kiện sắp được mua nhà giá rẻ

Từ ngày 1/1/2025, Luật Nhà ở 2023 được áp dụng vào cuộc sống và bổ sung thêm một số trường hợp được Nhà nước cho phép mua nhà ở xã hội. Điều 76 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định có 12 đối tượng được mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng các điều kiện, cụ thể gồm có: 1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng. 2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn... (Xem chi tiết tại đây).

Chuyên gia: Định giá đất cần tính đủ, tính sát thực tế các chi phí của doanh nghiệp thì mới giải được bài toán giảm giá nhà

Hiện nay chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng việc dự thảo Nghị định quy định về định giá đất đang "bỏ quên" các khoản chi phí của doanh nghiệp, chi phí không được tính đủ sẽ dẫn đến phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà có nguy cơ tăng thêm như: chi phí trượt giá, chi phí dự phòng vào chi phí đầu tư dự án, chi phí lãi vay của doanh nghiệp. Ngoài chi phí lãi vay, hiện các chuyên gia cùng nhiều doanh nghiệp cũng kiến nghị sửa đổi Khoản 5 Điều 6 Dự thảo bởi quy định này chỉ đang ghi nhận tỷ lệ chiết khấu (r) theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 1 năm đến 3 năm). Tuy nhiên, đối với các dự án lớn có thời gian thực hiện dự án từ 05 năm trở lên thì cần được cho vay dài hạn để có nguồn vốn triển khai dự án. Do đó, đối với các dự án quy mô lớn có thời gian thực hiện dự án từ 5 năm trở lên thì theo góp ý từ các chuyên gia cần áp dụng tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay dài hạn (trên 05 năm) tương ứng với thời gian thực hiện dự án. Cuối cùng, nhiều doanh nghiệp cũng đồng thuận kiến nghị sửa đổi Khoản 9 Điều 6 Dự thảo. (Xem chi tiết tại đây).

Luật Đất đai 2024 quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, giá bất động sản dự án sẽ "leo thang"?

Theo chuyên gia Savills, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ dẫn đến giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao khiến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng theo. Chuyên gia Savills phân tích 2 phương pháp thường được sử dụng trong định giá dự án phát triển là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư: Phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị của tài sản cần định giá. Phương pháp này phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng nhiều, giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh. Phương pháp thặng dư đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án và được thực hiện bằng cách ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Khi thực hiện định giá bằng phương pháp, thẩm định viên đồng thời cũng đánh giá tính khả thi và khả năng sinh lợi của dự án, hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư. 

Theo chuyên gia, việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có những tác động cụ thể sau: Thứ nhất, tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản; Thứ hai, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đâu tư; Thứ ba, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.(Xem chi tiết tại đây).

Đất nền Hà Nội bắt đầu “hạ nhiệt”

Không còn tăng giá 20 - 40%, hiện phân khúc đất nền tại Hà Nội đang dần bình ổn trở lại và chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ 3 - 5%. Về lý do khiến đất nền “hạ sốt”, ông Chúc, Giám đốc một trung tâm giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho rằng, có ba nguyên nhân chính: Thứ nhất, nhà đầu tư muốn quan sát thêm những tác động thực tế của Luật Đất đai 2024, nhất là khi chỉ còn chưa đầy 2 tháng nữa, bộ luật này sẽ chính thức được áp dụng; Thứ hai, việc giá vàng liên tiếp lập đỉnh mới đã tạo ra tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) trong công chúng. Nhiều người đã chuyển sang “bắt trend” (xu hướng) vàng, thay vì đầu tư vào bất động sản; Thứ ba, đến từ tình trạng đẩy giá vô lý từ phía bên bán. Một số khu vực vùng ven ghi nhận giá đất vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, trong khi trước kia chỉ 60-70 triệu đồng/m2. Con số trên khiến nhiều nhà đầu tư nản lòng. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đất nền vẫn là phân khúc ưu tiên trong “bộ sưu tập” bất động sản của giới đầu tư. Tuy nhiên, hiện dòng sản phẩm này đang trong giai đoạn điều chỉnh lại giá bán. (Xem chi tiết tại đây).

Thị trường "bán lẻ" giữ phong độ

Giai đoạn nền kinh tế gặp nhiều thách thức, thị trường bất động sản thương mại, bán lẻ vẫn duy trì ổn định và nhanh chóng tăng trưởng trở lại khi khó khăn chung dần qua đi. Theo CBRE Việt Nam, trong quý I/2024, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường bán lẻ Hà Nội và TP.HCM đạt lần lượt 89% và 90%, tăng nhẹ theo năm. Xu hướng trung tâm thương mại được lấp đầy bởi các khách thuê lớn ngày càng rõ nét để đảm bảo cung cấp cho khách mua sắm trải nghiệm đa dạng các dịch vụ, tiện ích. (Xem chi tiết tại đây).

(Sơn Phúc Group tổng hợp)